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天风证券:给予万科A买入评级
时间:2021-11-15 14:18 作者:admin 点击:
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2021-11-07天风证券股份有限公司陈天诚对万科A进行研究并发布了研究报告《10月经营公告点评:单月销售降幅持续收窄,拿地权益比例维持高位》,本报告对万科A给出买入评级,明升娱乐场app版,当前股价为17.82元。

万科A(000002)

事件:公司发布2021年10月经营情况公告,10月单月实现销售面积258.1万平方米,合同销售金额419.5亿元;同比分别下降29.48%、19.81%,较上月分别提升9.01、13.99pct。2021年1-10月累计实现合同销售面积3,204.5万平方米,累计销售金额5,210.7亿元;同比分别下降11.74%、4.4%,较上月分别下降1.99、1.6pct。

单月销售降幅持续收窄,累计销售均价维持高位

公司2021年10月单月销售金额419.5亿元,同比去年同期下降19.81%,较9月降幅收窄13.99pct;销售面积258.1万平方米,同比去年同期降低29.48%,较9月降幅收窄9.01pct;销售均价为16253元/平方米,去年10月单月销售均价为14292元/平方米,同比增长13.72%,环比今年9月销售均价15824元/平方米略上升2.71%。公司2021年1-10月累计销售金额5,210.7亿元,同比去年1-10月降低4.4%;销售面积3204.5万平方米,同比去年同期下降11.74%;1-10月累计销售均价为16261元/平方米,较去年1-10月累计销售均价15012元/平方米同比增长8.32%,较1-9月销售均价16262元/平方米环比基本保持一致。公司单月销售同比下降但降幅已连续两月收窄,单月销售均价同比增长显著。1-10月累计销售面积降幅较销售金额降幅更大,累计销售均价维持高位。考虑到未来政策有望边际放松,购房需求有望得到释放,销售或呈回暖趋势,全年销售业绩可期。

拿地以华中、西北区域为主,补货均在二线城市

公司2021年10月新增6个地块,从区域分布看,华东:华中:华南:西北=3:1:1:1,单月拿地数量对比前9个月有所减少,拿地相对谨慎;从城市能级看,补货全部在二线城市,维持在高能级城市的补货力度;从权益比例看,100%权益:非100%权益拿地比例为2:4。10月新增项目总占地面积为115.4万平方米,新增计容建面307.7万平方米,其中华东、华中、华南、西北等区域的新增建面占比分别为13.39%、33.93%、14.36%、38.32%,华中、西北区域占比较高;新增计容建面全部在二线城市,该比例与上月保持一致,高能级城市拿地维持高位;10月权益地价为112.08亿元,总地价为125.12亿元,相应的权益比例为89.58%,权益比例较上月82.73%有所提升;10月权益规划建面232.9万平方米,相应的权益比例为75.69%,较上月的75.82%的权益比例变化不大,维持合作拿地高权益比例。整体来看,补货数量虽有减少,但新增权益建面环比增幅明显。

拿地力度有所下降,单月新增楼面价较低

2021年10月公司拿地力度为29.8%,与上月35.1%相比有所下降,去年10月拿地力度为33.1%,今年较去年同期拿地力度下降3.3pct,拿地力度略有下降。从楼面价看,2021年10月新增项目楼面价为4063元/平方米,较上月6677元/平方米降低39%,较去年同期8871元/平方米下降较多,主要与10月当月中西部地区拿地多,当地城市土地价格较低有关。10月的地售比为25.00%,1-10月地售比为40.73%,与去年前10月的44.20%和今年前9月的42.76%相比,基本维持稳定。今年2月以来累计地售比保持在40%以上,表明公司补货区域和销售区域基本保持一致。

投资建议:由于去年基数较高,以及近期行业风险事件频出,公司单月销售略受波及,考虑到公司龙头地位、稳健经营的战略以及地产政策有望边际放松,公司全年销售业绩可期。我们预计公司21-23年归母净利润分别为440.90、472.08、516.29亿元,对应EPS为3.79、4.06、4.44元,对应PE为4.70X、4.39X、4.01X,维持“买入”评级。

风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动

该股最近90天内共有24家机构给出评级,买入评级22家,增持评级2家;过去90天内机构目标均价为29.73;证券之星估值分析工具显示,万科A(000002,股吧)(000002)好公司评级为3星,好价格评级为4星,估值综合评级为3.5星。

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